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京7条成软肋为什么没能遏制住房价

2019年06月09日 栏目:法律

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北京这个时候发布新的调控措施,其实有点奇怪的。前几天住建部的秦红称,房价上涨不能怪调控没有效果。这句话,怎么看怎么觉得别扭,如果调控有效果,房价还会上涨吗?反过来说,房价已经上涨了,怎么还能认为调控是有效的?但是,我们从住建部政策研究中心主任秦红的话语中,还是能看出,她的意思有三个,一是房价应该下降,二是调控能够让房价下降,三是,这是一个非常遗憾的事情。虽然不能苟同秦红的观点,但是秦红说的客观现象是存在的,就是调控没有能遏制房价的上涨。

既然如此,为什么北京还要出台一个“京7条”的调控措施呢?在近国家统计局的统计报告中,9月份同比的房价上涨幅度北京继续充当带头大哥的角色,上涨幅度达到20%以上。这个调控措施能有效果吗?我们还不能有太多的期待,主要原因有如下几点:

一是,中央方面一直强调要建立长效机制调控楼市,而这项政策中,我们没有看到长效的因子,这样的政策随时都有退出的可能,如果遇到种种不确定的条件的变化,都可能影响到这个政策的执行。为什么不等一等,看看三中全会的精神究竟会是怎样的楼市安排,那样不是更稳妥吗?国五条之后,北京就出台过细则,其效果不言而喻。为什么总是在政策之后出政策,打文字游戏有意思吗?

二是,和周边房价挂钩,比照周边房价降低30%,这本身就是个不准确数值。什么叫周边房价?周边是多大范围?是一个地区,还是一条街道?周边每个楼盘的房价也不一样,即使是同一个楼盘的房价也不是确定的,也会随着时间和购房对象变化。你指定要低于周边房价,他给你提供一个的房价怎么办?和周边房价挂钩,本身就是认定了房价上涨的正当性,也就是说只要周边有房价上涨,这种所谓的刚需房的价格就有上涨的理由,因此,这个政策,根本就不是一个降价的政策,也不会有控制房价的效果。如果房价和收入挂钩,那样才是一个有效的,和能够被人接受的房价。房价和房价挂钩,而不是和收入挂钩,有点莫名其妙。

三是,所谓的刚需房也是个莫名其妙的概念,刚需看起来是个很固定的概念,但是,我们不用分析也能知道,如果房价上涨的时候,需求就旺盛,如果房价下跌的时候,需求就会出现大幅度的下降,有些人会以各种血汗钱的名义,要求把已经到手的房子退回去。

经济学上的需求是有需要,并且有支付能力的购买行为,这样的活动才能称得上是刚需。目前的情况是,真正没有房屋的人按照自己的收入根本没有购买能力,而有购买能力的人会通过各种手段,包括假离婚、假手续等方式以刚需的名义购房。“京7条”为这样的需求提供低于市价30%的房屋,而不是以创造社会整体的合理的价格体系为目的,让楼市惠及整个社会,这有点莫名其妙。

四是,“京7条”的力度与以往的调控政策相比并不算大,也没有超过以前的思路,因此其效果不敢奢望。“京7条”与房产税比、与20%的交易增值税相与遗产税相比,其力度都要小的多。这里所说的低于周边30%的房价到底是不是真低?低于30%的房价是不是老百姓能够接受的?如果房价相对来说确实是低下来一些,但值依然大大高于一般老百姓的购买能力,那么就把优惠和福利转到了那些本来不需要照顾的人身上了。

五是,“京7条”没有提出系统性的降房价的机制,也就不能影响市场房价的走向。没有抓住楼市问下的要害,调控的目的是系统性地降房价。目前的情况是,系统性的涨房价,如果,开发商继续挑起房价上涨的竞争,像有的学区房那样,一下子就把周边房价从3万调到7万,从5万调到10万,甚至更高,这样的所谓保障房是不是要跟着上涨?不但解决不了问题,还会给市场添乱。政策中拟规定,购买“自住型商品住房”的家庭自购房起,五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。但是,交易双方,会不会采取私下交易的方式,把应该政府收取的30%收益被买卖双方吃掉,如果购买双方就说按照原价交易,也就没有增值了,政府怎么分得收益?你又有啥办法?

六是,本来北京房的产权形式就太多了,政策出台的也太多,没办法管理,成为下一步住房制度改革的障碍。北京的保障房,除了经济适用房之外,还有限价房、两限房、成本价房、央产房等等。有人该政府管的政府管,该市场管的市场管,这是有道理的。但是,这又是不现实的,本来,商品房就是商品房,保障房就是保障房。能住商品房的住商品房,住不上商品房的住保障房。但是,现在的保障房没有合理的退出机制,保障房成为投资品,也就让保障房成了比商品房获利更大的手段。多年的事实已经证明,提供多少保障房都不够用。“京7条”明确规定,5年后可以出售,这给投机者和管理者来说,都留下巨大的寻租空间,将不可避免地成为腐败的动力。

楼市的调控一定要简单化,不要搞这么多的政策,国外那些楼市比较稳定的地区,没有一个像我们这样,层层都有一个住建委,每个项目的限制有如此之多,文件不断地发来发去。还是原来那句话,政策不再多,在于坚持下去。限购也好、限贷也好,都应该放开,前提就是房产税、交易税等长效办法发挥作用。如果什么时候形成了鼓励大家购房的时候,这个市场就是真的好了。

(房产责编:范莹)

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